疫情好轉(zhuǎn)之際卻遭首旅底價轉(zhuǎn)讓 三亞悅榕莊怎么了？

作為國內(nèi)首家全私家泳池別墅的三亞悅榕莊如今正以16億元的底價被出售。5月25日，根據(jù)北京產(chǎn)權(quán)交易所發(fā)布的信息顯示，作為三亞悅榕莊的產(chǎn)權(quán)公司，海南三亞國賓館（以下簡稱“三亞國賓館”）有限責任公司100%股權(quán)及相關(guān)債權(quán)被掛牌轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓價格為16.49億元，同時包含14.61億元債權(quán)。對于這樣一家豪華酒店，其業(yè)主方首旅集團緣何轉(zhuǎn)讓？雖然有知情人士透露此交易早已于去年開始洽談，不過，在三亞悅榕莊轉(zhuǎn)讓的背后，卻也透露出這家豪華酒店無法盈利的現(xiàn)狀。如今在疫情影響下，三亞悅榕莊更是成為海南眾多豪華酒店的一個縮影。

底價轉(zhuǎn)讓

疫情下，經(jīng)營超過10年的豪華酒店三亞悅榕莊此時被出售，不禁引發(fā)業(yè)內(nèi)關(guān)注。5月25日，在三亞國賓館以16.5億元轉(zhuǎn)讓信息掛牌北京產(chǎn)權(quán)交易所之后，也引發(fā)了不少文旅企業(yè)的關(guān)注。

據(jù)悉，北京首都旅游集團有限責任公司（下稱“首旅集團”）間接持有海南三亞國賓館99.67%股權(quán)，而三亞國賓館則為三亞悅榕莊的產(chǎn)權(quán)方。根據(jù)天眼查信息顯示，目前海南三亞國賓館有限責任公司股權(quán)分別由華龍旅游實業(yè)發(fā)展有限公司、北京首旅置業(yè)集團有限公司、海南首旅投資控股有限公司持有，持股比例為51%、 39%、10%，而這三家公司也均為首旅集團控股企業(yè)。

公開資料顯示，海南三亞悅榕莊項目是2005年海南省重點項目之一，規(guī)劃占地約33萬平方米，2006年由首旅集團總投資7.5億元建造，其中一期投資5億元，并引入知名酒店管理集團悅榕莊集團進行管理。目前該酒店由21棟泳池別墅、16棟豪華泳池別墅、7棟泉浴泳池別墅、5棟雙臥式泳池別墅，以及2處華麗的總統(tǒng)別墅區(qū)組成，同時酒店還提供專屬私家海灘和超大戶外泳池。據(jù)了解，該酒店最普通房型泳池別墅平均房價也超過2000元一晚。

對于此次轉(zhuǎn)讓，雖然首旅集團并未表示是何原因，而悅榕中國方面也表示，將與首旅保持緊密聯(lián)系，待進一步消息后再告知大家。不過有接近首旅的知情人士透露，目前首旅方面所持有的海南三亞國賓館股權(quán)將被轉(zhuǎn)讓，而收購方為海南省政府。實際上，該交易已于去年開始洽談，而16億的底價基本包含了該項目最早的建設(shè)成本和往年該物業(yè)的投入運營成本。交易完成后，此前的投入成本則將被收回。同時，對于三亞悅榕莊是否將繼續(xù)管理，上述知情人士還透露，目前悅榕莊作為酒店管理方還在合作期內(nèi)，預計將繼續(xù)運營管理。

資產(chǎn)負債

刨去負債，如此低價格的轉(zhuǎn)讓在豪華酒店中并不是算高，國內(nèi)首批頂級度假村三亞悅榕莊緣何以16億元的底價被轉(zhuǎn)讓？究其原因，主要與酒店連續(xù)虧損導致負資產(chǎn)有關(guān)。

有酒店業(yè)內(nèi)人士坦言，雖然三亞悅榕莊作為國內(nèi)首家全私家泳池別墅度假村已經(jīng)運營了10多年，不過該酒店近年來并不能盈利，且資產(chǎn)持續(xù)負債。值得注意的是，本次掛牌轉(zhuǎn)讓的14.6億債權(quán)中，就包含14.48億元借款本金，此外1316.69萬元為截至去年5月31日前產(chǎn)生的利息。此外根據(jù)北京產(chǎn)權(quán)交易所發(fā)布的信息顯示，三亞國賓館2019年營業(yè)收入為3984.55萬元，但凈利潤虧損卻達9101.83萬元。

雖然有接近三亞悅榕莊的業(yè)內(nèi)人士透露，酒店本身經(jīng)營并不虧損，而虧損的只是其連帶物業(yè)板塊，不過最終連續(xù)的負債讓三亞悅榕莊成為了負資產(chǎn)。據(jù)北京產(chǎn)權(quán)交易所信息還顯示，該酒店目前資產(chǎn)為8.6億元，而負債高達15億元，其中所有者權(quán)益為負6.71億元。

今年以來，受疫情影響，三亞悅榕莊虧損還在持續(xù)擴大，截止今年4月30日，該酒店營業(yè)收入為833萬元，而凈利潤則虧損1879.82萬元。趙煥焱還表示，當前疫情下酒店經(jīng)營持續(xù)虧損，此時轉(zhuǎn)讓該酒店，也可以幫助首旅止損。

行業(yè)縮影

事實上，三亞悅榕莊的轉(zhuǎn)讓只是海南豪華酒店的一個縮影，疫情之下，低價轉(zhuǎn)讓的暗潮已經(jīng)開始涌動。一家三亞豪華酒店的相關(guān)負責人坦言，今年突如其來的疫情讓海南很多酒店都備受沖擊，在此情況下，不少酒店已經(jīng)“入不敷出”，并開始尋求自救，而一些酒店業(yè)主方也遇到資金上的壓力，想要將酒店資產(chǎn)進行轉(zhuǎn)讓。

此前，有業(yè)內(nèi)人士透露，包括三亞海棠、三亞灣均有部分酒店資產(chǎn)在尋求買家。不過以目前的形勢看，酒店資產(chǎn)溢價均有部分縮水。上述業(yè)內(nèi)人士還表示，由于不少酒店資產(chǎn)都是銀行抵押貸款，酒店需要通過經(jīng)營產(chǎn)生足夠的現(xiàn)金流以償還銀行貸款利息，今年由于疫情所致，酒店經(jīng)營舉步維艱，因此也對資產(chǎn)溢價產(chǎn)生了影響，不過大多數(shù)酒店還是希望能夠扛過疫情“寒冬”。

另有業(yè)內(nèi)人士表示，酒店資產(chǎn)被處置也是有多方面原因的，現(xiàn)如今地產(chǎn)模式走不通，而開發(fā)商又迫切需要現(xiàn)金流，不排除實力較弱的開發(fā)商將資金實力雄厚的企業(yè)“抄底”。

“雖然部分酒店產(chǎn)權(quán)或被轉(zhuǎn)讓，不過這并不影響酒店最終的經(jīng)營?！焙Ｄ鲜÷糜物埖陿I(yè)協(xié)會副秘書長王德余表示。王德余還進一步解釋，“由于連鎖酒店管理方與業(yè)主簽訂長期合同，因此酒店管理方還是要執(zhí)行到合同終止期。”

王德余還表示，隨著疫情的好轉(zhuǎn)，目前海南的酒店業(yè)也正在逐漸恢復，部分營業(yè)狀況較好的酒店入住率已經(jīng)超過50%，今年“五一”一些高端酒店甚至還出現(xiàn)滿房。當前鑒于國外疫情形勢嚴峻，出境游幾乎“停擺”，而隨著國內(nèi)會議市場的重啟，后續(xù)海南酒店市場還會進一步復蘇。